钢制自储单位:在建造或购买之前应该知道哪些投资者

发表 August 14, 2017 by 旋风队

自存储投资者

自储能设施继续增殖,即使在经济衰退时期也似乎保持稳定。当人们感到冲洗时,他们买东西然后需要某个地方来保持它。当经济逢低,人们四处走动或移位,需要在他们移动或缩小家庭时保持其物品。

钢制自储设施特别耐用 比一个方式更多。除了您对业内投资的稳定性,钢铁建造的自贮存单位是一块非常耐用的实际物质,几十年将出租。自存储业务贷款的违约率是从多个来源轻松访问任何行业和融资的最低速度之一。

建立自储能设施,以从一开始的开始,并在正常运行时欣赏。这些不仅仅是建筑物;他们是市场和管理的企业。

在您投资之前,这是您需要了解购买或构建新型钢制自存储设施的内容。

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价钱

正如您可能已经猜到的那样,自动存储现在很热。在主要市场,投资者应准备支付高度美元以赢得现有自存财产的销售。

如果您选择建立,这里是施工定价的细分:

  • 单层自助存储 建筑花费约35美元至每平方英尺45美元。金属建筑结构占整体施工成本的约25%至30%。
  • 多层自动存储 建筑,包括景观,办公室和场外改进,每平方英尺的价格约为42%至70美元。

建筑贷款可能更难以获得现有设施的抵押贷款,因为建设贷款基于借款人的财务实力,而商业抵押贷款基于您正在采购的业务的现金流量。

如果您决定购买现有设施,请审查价格是否基于当前的财务表现或预期的Pro Forma。基于Forma的价格是风险的,因为它是一个投影而不是历史数量。此外,了解财务信息是否包含管理费和工资单;适度的设施通常是业主管理,没有工资单或管理费。

由于初级市场如此昂贵,您可能希望专注于二级和三级市场。一旦您购买,预计会等待四到五年的投资回报。

选择您的位置,位置,位置

房地产的格程仍然存在。遵循这些提示以选择要考虑的适当属性。

  • 有不错的访问权限吗?
  • 它是适度的街道交通最低的是可见的吗?
  • 在房产的三到五英里范围内还有其他设施吗?

如果您正在考虑现有设施,请考虑建筑物是否似乎保持良好。

分析当地市场

自助存储已经搬出了工业园区和仓库区,更接近客户居住的地方。您需要一个设施,或空置的土地,用于靠近人口中心的自助存放。

你要问的两个问题是:

  1. 市场将支持另一家自存工具吗?
  2. 当地市场有多少竞争对手?

市场可行性研究将回答这些问题,以及帮助您确定该地区的最佳单位组合。你需要更多的船只或rv存储吗?您需要包括气候控制单位吗?

在评估现有设施的管理和运营时,使用经济入住而不是身体入住。金属自动储存设施可能具有高的身体占用,但如果租金没有增加一段时间,经济占用可能会低于您的期望。

您应该了解其他自存进展是否已在该地区计划,如果它们将占用比您的更好的位置。如果竞争设施的入住水平较弱,租金率低,您的设施也不会是可行的。

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投资自存储设施时的考虑因素

当您关注现有财产时,您需要看看改进的潜力,并准备作为销售过程的一部分执行尽职调查。寻找渗透的屋顶或模具等延迟维护。确定是否需要技术升级。

审查收入流时,请记住以下内容:

  • 有租金是否有所增加或他们低于市场?
  • 有辅助收入机会的空间吗?
  • 有多余的土地扩张吗?

始终欢迎额外的收入来源:

  • 卡车租赁
  • 租户保险
  • 移动和包装用品
  • 太阳能发电

确定该设施是否具有专业网站和互联网营销平台作为购买的一部分。此外,如果经理将留在业务中,是他或她能够实施新的计划和方案以支持营销吗?

尽职调查

至少在您在购买合同中收到您要求的所有项目和报告之前,谈判到期90天的尽职调查期限,并不允许它开始。

首先,请求和审查占用证书(COS)。确保购买中包含的所有建筑都收到了所需的检查,并在法律上建造。没有证据的建筑是您不想采取的风险。

购买合同应在销售中包含以下内容:

  • 目前的经营业务名称 因此,您可以利用现有的善意,并确保在转换期间支付的租金被支付给您控制的帐户。
  • 法律控制本网站 能够回复互联网查询。
  • 安全存款的所有权 如果在客户离开时收集任何收集以避免无资金的财务责任。
  • 100%的预付租赁所有权 因为卖方尚未获得的那些。

在完成购买之前,请执行租赁审计。不要通过简单的客户名称和地址滚动。租赁审计确认您正在获取您的预期租户基础,无论您是否拥有接收折扣租金的客户,所有租赁都签署,您都有一个在入住时要求的任何政府发布的ID复印件。

建立新的自存储单位时的考虑因素

除非您正在垂直,否则包裹的大小决定了您可以构建的租赁广场镜头的数量,这是一个更昂贵的主张。单层自助存储的最新发展是三到五英亩的包裹。行业平均租金约为每平方英尺1.00美元。

  • 一英亩的租赁空间大约17,500至18,000平方英尺,覆盖率为40%。
  • 需要60,000平方英尺来支持一个全职员工。

一些城市有特定的自动储存分区,但如果土地被划分为“右边的使用”,最好是最好的。条件许可也很常见,但可能会提高您的建筑成本。根据良好的平台地图信息编写概念站点计划,以帮助建筑顾问确定预算。

建筑物或购买钢自储物是一个坚实的投资,但你需要做功课。执行尽职努力,以避免在过程结束时发出惊喜,并且您将有多年来收入的收入机器。


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